楼市拐点2024：先冷后热，重点城市库存不足10月引关注

**楼市拐点2024：市场先冷后热，重点城市库存已低于10个月**

2024年的中国楼市经历了前所未有的波动与变革。在年初，市场依然笼罩在寒冷的气氛中，新房和二手房的成交量持续低迷，价格也不断下跌。然而，随着一系列政策的出台，楼市逐渐迎来了转机。从“517”新政开始，虽然新房销售只出现了一波短暂的脉冲式上涨，但随后的“止跌回稳”系列政策，却为市场注入了新的活力。9月、10月、11月连续三个月，新房成交面积稳步回升，二手房市场也在一线城市率先回暖，成交量超过了前三年的同期水平。

这一轮楼市的回暖，与政策面的彻底转变密不可分。北上广深等曾经的调控高地，带头放松了楼市管控，激发了潜在购房需求。9月26日的政治局会议更是明确提出“促进房地产市场止跌回稳”，释放出强烈的维稳信号。政策强音之下，房地产新一轮周期正式从2024年开始启幕。

在政策的推动下，楼市逐渐从冷到热，重点城市的库存也大幅下降。一些城市的库存甚至已经低于10个月的水平，这标志着市场供需关系正在发生积极的变化。随着库存的减少，购房者的选择也变得更加有限，这在一定程度上推动了房价的企稳。中指研究院的数据显示，11月深圳、成都等城市的二手房价格环比上涨，打破了连续下跌的局面，北上广等城市的环比跌幅也明显收窄。

同时，新房市场也表现出色，多个核心城市都出现了改善型楼盘热销的现象。这些楼盘往往位于主城区，面积大、总价高，但仍然受到了购房者的追捧。这反映出，在经历了数年的调整后，购房者的需求正在发生分化，高品质的新房产品正在夺回更多的市场份额。

然而，楼市的复苏并非一帆风顺。尽管政策力度空前，但市场反应仍然存在一定的滞后性。尤其是在高库存和经济下行的双重压力下，楼市企稳的基础仍然不够牢固。国家统计局的数据显示，2024年10月末的商品房狭义库存虽然比2月末减少了3.8%，但绝对值依然庞大。如果算上未开工和未取得销售许可的房源，库存压力更是不容忽视。

此外，房地产投资也持续低迷，多数城市的房价仍在下跌，土地出让收入下滑对地方财政造成了冲击，房地产企业的债务风险也需要进一步化解。这些问题都制约了楼市企稳的速度和幅度。因此，业内普遍认为，楼市的健康发展需要政策的持续支持，更需要经济的稳步增长。

展望2025年，业内多家机构认为，后续逆周期政策力度将进一步加大，更加积极有为的宏观政策将继续助力房地产实现止跌回稳。城中村改造和专项债收储将成为影响明年市场的两大核心举措。这两个政策的落地实施，将有助于加快去库存和消化存量土地，推动楼市进一步企稳。

随着政策的持续发力，楼市有望在分化中实现复苏。一方面，一线城市和核心城市的楼市将继续保持领先地位，成为市场企稳的主要动力；另一方面，低能级城市和问题房企仍然面临较大的挑战，需要更多的政策支持和市场调整。但无论如何，楼市拐点已经出现，市场正在逐步走向稳定和健康发展。

在这一轮楼市的调整中，购房者的心态也发生了变化。从过去的盲目跟风到现在的理性选择，购房者更加注重房屋的品质和性价比。这也促使开发商更加注重产品的创新和品质的提升，以满足市场的多元化需求。未来，随着楼市的进一步企稳和政策的持续优化，购房者的选择将更加多样，楼市的发展也将更加健康、可持续。

总的来说，2024年的楼市经历了从冷到热的明显反转，市场拐点已经出现。未来，随着政策的持续支持和经济的稳步增长，楼市有望在分化中实现复苏。但需要注意的是，楼市的发展仍然面临诸多挑战和不确定性，需要各方共同努力、协同发力才能推动楼市实现长期健康发展。

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